2022 год стал показательным по покупке зарубежной недвижимости у россиян. По данным Prian, почти 75% клиентов купили недвижимость для переезда. Екатерина Белянкова, основатель риелторского агентства и эксперт по инвестициям в европейскую недвижимость, рассказала, какие плюсы для россиян дает недвижимость в странах ЕС, а также с какими трудностями могут столкнуться резиденты РФ, если решат продать квартиру в недружественной стране.
Основными направлениями, где россияне покупали недвижимость на протяжении прошлого года, стали Турция (около 35%) и ОАЭ (22%). По понятным причинам страны Европы в рейтинге не занимают лидирующие позиции: например, в Испании недвижимостью обзавелись лишь 4% россиян. Но есть и те, у кого жилье в Европе уже было приобретено.
Недвижимые трудности
Самая очевидная трудность, с которой могут столкнуться россияне при продаже или покупке недвижимости в ЕС — это логистика и въезд в страну. Чехия, Польша и ряд других европейских стран приостановили выдачу шенгенских виз для граждан России.
Но остались и более «лояльные» государства. Например, Испания сейчас хорошо открывает туристические визы россиянам, поэтому «влететь» в ЕС можно через эту страну, а далее выстраивать маршрут по-своему.
Кроме того, если раньше можно было сесть на самолет Москва — Берлин и через несколько часов быть в Европе, то сейчас приходится тщательно выстраивать свой маршрут через третьи страны: Турцию, ОАЭ или страны СНГ. Все это, конечно, приносит свои неудобства и финансовые затраты.
Существуют также проблемы с открытием счетов в европейских банках. В 2023 году это займет гораздо больше времени, чем раньше.
Для того чтобы открыть счет в банках недружественных стран, необходимы:
– декларация о ввозе денежных средств в страну;
– документы, подтверждающие способ получения средств;
– документы о трудоустройстве;
– документальное подтверждение проживания в стране (регистрации по конкретному адресу в ЕС);
– могут потребовать даже местную сим-карту.
Но и предоставление всех необходимых документов не гарантирует открытие счета в европейском банке. Однако если показать договор о намерениях покупки квартиры или о ее фактическом наличии, шанс, что гражданину РФ откроют счет, выше. Конечно, в каждой стране ЕС свои правила, но, например, в Чехии, Венгрии, Словакии это сделать возможно.
Также, если у резидента РФ нет европейского ВНЖ, то с продажи квартиры на его счет могут поступить не более 100 тысяч евро. Получается, что если квартира стоит дороже — возникает проблема, как и куда отправлять деньги из ячейки.
Что в этом случае делать? Самое лучшее — открыть счет в ближайших странах без санкций: Армения, Узбекистан, Грузия. Счет надо открыть заранее, так как на самой сделке его необходимо будет прописывать. Такой же механизм и при покупке квартиры: счет в банке соседней страны, въезд по туристической визе, доверенность (при необходимости).
Кроме всего прочего, если раньше россияне инвестировали в недвижимость для того, чтобы получить ВНЖ или гражданство, теперь некоторые страны ЕС приостановили эту программу. В 2023 году россиянам получить гражданство в ЕС за покупку недвижимости практически невозможно.
Как продать квартиру в Европе: документы, условия, налоги
Документы
При продаже недвижимости пакет документов и механизм самой продажи мало чем отличается от того, как эта сделка проходила бы в России. Единственное различие — сроки. В среднем процедура продажи недвижимости в Европе займет 1,5–2 месяца.
Первое, что необходимо сделать — оценить недвижимость. В этом случае лучше обратиться к риелторам, поскольку цены на рынке быстро меняются, оценку финальной стоимости лучше доверить профессионалам. Кроме того, цена зависит от типа постройки: квартира, вилла или коммерческая недвижимость.
Не стоит забывать тот факт, что в каждой стране Европейского союза свои правила, условия и перечень документов. Например, в Чехии, чтобы продать квартиру, нужны следующие документы:
– выписка из кадастра собственности, подтверждающая факт того, что вы собственник; документ, удостоверяющий личность владельца/владельцев, это может быть паспорт или ВНЖ (при наличии);
– подтверждение от ТСЖ или управдома об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
– справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Если недвижимость заложена банком (ипотека), то необходимо предоставить документ от банка с расчетами остатка по кредиту и согласием банка на продажу собственности. Кстати, банки всегда выдают эти справки, разниться могут только сроки.
В случае, если недвижимость необходимо продать дистанционно, потребуется доверенность, заверенная нотариусом. Апостиль для граждан России в Европе не нужен.
Условия и налоги
Если квартира приобретена до 2020 года и в вашей собственности более пяти лет, то вы не платите налог на дельту. Дельта равна стоимости покупки минус стоимость продажи. Например, если у вас недвижимость в собственности менее пяти лет и вы продаете ее за 5 миллионов, хотя четыре года назад купили за 3 миллиона, то с разницы в 2 миллиона вы должны заплатить 15% государству. Однако из этих 2 миллионов можно вычесть затраты на квартиру: на коммунальные платежи, услуги риелтора по продаже, ремонт. В этом случае нужно приложить все чеки и документально зафиксировать. В некоторых случаях эта сумма может снизить налог наполовину, а иногда и на две трети.
Если квартира приобретена после 2020 года, то чтобы избежать налога, нужно ждать десять лет или собирать как можно больше чеков и расходов для его снижения.
Налоги уплачиваются в налоговую после подачи специальной декларации. Декларацию возможно подать только в период с января по март следующего года за год предыдущий: например, если квартиру продаем в 2023 году, платим налоги в феврале 2024 года.
Бонусы наличия недвижимости в ЕС
Процесс купли-продажи недвижимости в странах Европы стал квестом для россиян в 2023 году. Но если недвижимость в ЕС уже имеется — это может принести массу плюсов.
Например, высокая ликвидность. Исходя из опыта, квартиры после смены арендатора больше пяти дней не стоят. Конечно, больше значение имеет и расположение недвижимости. Так, около университетов однокомнатная квартира практически никогда не пустует.
Недвижимость в Европе — это заработок в валюте. После прекращения работы Visa и Mastercard на территории Российской Федерации процесс денежного перевода значительно осложняется, но и в этом случае можно найти выход — банки соседних государств.
Рост цен на недвижимость в Европе. Всегда на дистанции в десять лет люди, которые имеют недвижимость в ЕС, сильно выигрывают. На практике можно получить за свою квартиру и в 2–2,5 раза больше, чем она изначально стоила. Поэтому недвижимость в Европе — это долгосрочные инвестиции.
Если гражданин РФ решит получать высшее образование в Европе (виза студента), в этом случае наличие недвижимости будет бонусом, так как потребуется показывать гораздо меньше денег на счету.
После событий 24 февраля 2022 года европейские банки стали массово блокировать счета российских резидентов, исключение составляли только те граждане РФ, у которых в собственности была недвижимость в ЕС. Так люди смогли сохранить свои деньги.