В Киеве продолжают дешеветь квартиры. По данным консалтингового агентства SV Development, в сентябре средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичке упала на $8, до $1107. А всего за пару дней октября цена снизилась еще на $2/кв. м, до $1101.
На первый взгляд, падение “копеечное”, но за год набегает достаточно внушительный дисконт. Скажем, в октябре прошлого года среднестатистический квадратный метр в столице стоил на $64 дороже, чем сейчас. То есть, на двушке в 50 км. м можно сэкономить больше $3 тыс.
У экспертов есть подозрения, что это далеко не ценовое дно. “Жилье будет дешеветь на 1-2% в месяц”, – считает руководитель агентства Arpa Real Estate Михаил Артюхов.
С ним согласен и аналитик SV Development Сергей Костецкий. “Еще в начале этого года мы были уверены, что рынок уже достиг ценового дна, но теперь видим – падать еще есть куда”, – говорит эксперт.
“Страна” выяснила почему дешевеют квартиры и до какого уровня цена на них будет снижаться.
“Лишние” квартиры
Главная причина – глобальное превышение предложения над спросом.
По словам Михаила Артюхова, на одного потенциального покупателя сейчас приходится порядка 10 квартир: количество сделок, по итогам этого года составит 6-8 тысяч, а на продажу выставлено 60-70 тысяч объектов жилой недвижимости
Правда, Сергей Костецкий говорит, что спрос на жилье в столице понемногу растет. Скажем, за последние несколько месяцев число сделок на вторичке увеличилось на 10-15%.
Но эксперта тревожит качество этого спроса. “Как инвестицию жилье сейчас практически не рассматривают, хотя ранее на так называемые спекулятивные сделки приходилось до 30%. Но кто же захочет покупать двушку за $50 тыс., чтобы через год продать ее за $45 тыс. и еще заплатить 8,5% налога (согласно законодательству, если человек владеет квартирой менее 3-х лет, он обязан при ее продаже заплатить 5% подоходного налога, 1,5% военного сбора, 1% госпошлины и 1% – в Пенсионный фонд)”, – говорит Костецкий.
По его словам, владельцы квартир разочаровались и в заработках на аренде. “С нынешней коммуналкой сдавать жилье внаем невыгодно. Платежки уменьшить нельзя, так что владельцы вынуждены снижать арендные ставки, чтобы хоть как-то удержать постояльцев”, – отмечает эксперт.
Михаил Артюхов рассказал “Стране”, что покупают квартиры сейчас, в основном для себя, в структуре сделок много обменов и разъездов. Люди ищут варианты подешевле, но при этом “капризничают”.
“Хотят купить за $700/кв.м и при этом с ремонтом, счетчиками и не хрущевку”, – добавляет Костецкий.
Чтобы найти покупателя, хозяева вынуждены снижать цены. “Сейчас выставлено на продажу – и на первичке, и на вторичке – 60-75 тысяч квартир. При нынешнем спросе продавать их можно годами. По нашим наблюдениям, рынок нормально работает с предложением не более 30-40 тысяч объектов”, – рассказал “Стране” Артюхов.
Причем, предложение постоянно растет. В SV Development отмечают, что сейчас киевляне, которые в свое время купили по 2-3 квартиры, начали массово от них избавляться.
“Содержать лишнее жилье слишком дорого, сдавать в аренду не всегда получается, так что пытаются продать даже в убыток. Особенно резко выросло предложение так называемых старых новых квартир – в новостройках, которые были сданы в эксплуатацию несколько лет назад. В свое время люди покупали там жилье в надежде выгодно перепродать”, – говорит Костецкий.
Особенно заметно дешевеют хрущевки. “Найти желающих купить такое жилье сейчас очень сложно”, – утверждают риэлторы. Потенциальных покупателей пугают страшилки прошлой зимы, когда основными получателями космических платежек за коммуналку стали именно жители прохудившихся хрущевок.
Покупателей настораживает и тот факт, что в ближайшие годы истекают сроки эксплуатации большинства домов застройки 60-х годов прошлого века (они рассчитаны на 60 лет).
Понятно, что вкладываться в капитальные ремонты власти вряд ли будут, а реставрировать многоэтажки за свой счет жильцам слишком дорого. Поэтому уже сейчас при стартовой цене за квартиру в хрущевке в $600-700 кв.м решительно настроенный покупатель волне может рассчитывать на дополнительную скидку в 10-15%. То есть, “единичку” в 30 кв.м реально купить за $16-17 тыс. А если так пойдет дальше, уже через год цены могут опуститься и до $10 тысяч, прогнозируют риэлторы.
Почему “пузырь” никак не лопнет
Цены на столичную недвижимость сбивают и застройщики. Хотя киевлян уже второй год пугают, что “пузырь”, который надувается на рынке новостроек вот-вот лопнет, а тысячи обманутых покупателей останутся без денег и квартир, коллапса пока не случилось.
“Застройщики, как и раньше, много строят (сейчас реализуется больше сотни проектов), и покупатели на их объекты находятся”, – говорит руководитель агентства “Евро Рейтинг” Григорий Перерва.
В то же время, превышение предложения над спросом характерно и для первичной недвижимости.
“По нашим данным, количество сделок по первичке не достигает и 5 тыс. в год. При этом только за первое полугодие 2017 года стартовали продажи 30 новостроек. И на рынок дополнительно выбросили еще около 21 тысяч квартир”, – говорит Михаил Артюхов.
При этом, наши граждане богаче не становятся. И чтобы убедить их стать обладателями квадратных метров, застройщики тоже вынуждены постоянно снижать цены.
По данным SV Development, в сентябре жилье в столичных новостройках подешевело на те же $8/кв. м (до $994/кв.м), что и вторичка. А за первые дни октября цена упала еще на $7/кв. м (до $987/кв.м). Всего же за год новостройки подешевели на $60/кв.м. Но это средние ценники. Минимальные же стартуют с 10 тыс. грн./м., что немногим больше $400, то есть, даже дешевле, чем в хрущевках.
Если продавцы старого жилья привязываются к долларовым ценникам, то застройщики выставляют прайсы в гривнах. И по мере обесценивания национальной валюты вести бизнес им все сложнее. Ведь за последний год выросли в цене практически все составляющие строительства, начиная от материалов и заканчивая транспортом и зарплатами.
“Получается замкнутые круг. Повысить цены застройщики не могут из-за высокой конкуренции, а себестоимость работ постоянно растет. Чтобы продавать дешево, компании вынуждены строить “пирамиды” – деньгами, полученными от продажи одного объекта финансировать достройку других. Понятно, что это очень рискованная схема и на каком-то этапе она может дать сбой”, – поясняет Перерва.
По словам Костецкого, кризис на первичке уже налицо: даже самые крепкие и стабильные компании начали затягивать сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Новоселье отодвигают на полгода, год, а то и два. А Григорий Перерва прогнозирует, что вовремя не будет сдано две трети строящихся в Киеве домов.
Многие объекты фактически заморожены. “Формально они работают, но, судя по количеству людей на стройплощадках и темпам продвижения, создается лишь “картинка”, чтобы потенциальные покупатели и дальше несли свои деньги в отделы продаж”, – рассказывает Костецкий. Но уже сейчас понятно, что немало новостроек повторит судьбу домов Войцеховского, которые строились на проблемных участках и так и не были подключены к коммуникациям и не введены в эксплуатацию.
Эксперты констатируют и ухудшающееся качество квартир в новостройках: пытаясь сэкономить, застройщики переходят на более дешевые материалы, увеличивают количество квартир на этажах, экономят на инфраструктуре.
И при этом продолжают снижать цены. “Хотя формально прайсы меняются мало, в жилкомплексах постоянно проводят акции, предлагая покупателям скидки до 10-15%”, рассказывает Перерва.
Один из экспертов рынка недвижимости, попросивший не называть его имени, рассказал “Стране”, что многие строительные компании сейчас балансируют на грани банкротства и усиленно ищут сторонних инвесторов.
“Некоторые привлекают средства из других бизнесов, в частности, продуктового ритейла”, – утверждает эксперт.
Кроме того, по его словам, строительный бизнес подпитывают отдельные политики. “Для них это способ легализации средств, поэтому площадки не закроются, даже если придется продавать квартиры очень дешево”, – говорит аналитик.
В такой ситуации кризис может накрыть рынок недвижимости в любой момент.
“Мы еще не учитываем банки с их безразмерными залоговыми портфелями. Если бы они выставили на продажу все имеющееся у них кредитное жилье, цены бы просто рухнули. К примеру, в прошлом году, когда один из банков выбросил на рынок 25 тысяч квартир в Киеве и Одессе, средние цены на рынке тут же снизились на 5-10%”, – резюмирует Михаил Артюхов.
Впрочем, в ближайшие полгода экстремальных сценариев риэлторы не прогнозируют. По их словам, рынок продолжит стагнировать, застройщики будут всеми правдами и неправдами оттягивать сроки сдачи домов, а квартиры в 2018 году могут подешеветь еще на 15-20%. Но что будет потом – предсказать трудно. Если не возродится ипотечное кредитование, которое подстегнет спрос, а за ним и цены, строительные пирамиды в Украине могут рухнуть.