Украинцев вновь начали пугать страшилками о коллапсе на рынке недвижимости. Эксперты предрекают: “мыльный пузырь”, который надувается уже несколько лет кряду, лопнет уже этой осенью.
С одной стороны, этот посыл, мягко говоря, не нов, чтобы напугать по-настоящему. Ведь, если верить аналитикам, рынок должен был рухнуть еще в минувшем сентябре.
С другой – тучи в отрасли все-таки сгущаются, о чем свидетельствует активная распродажа незаконных новостроек.
“Страна” решила выяснить, когда же рухнет строительная пирамида, чем это грозит покупателям жилья, и что будет с ценами на квартиры.
Майдан обманутых жильцов
В начале августа в Киеве вышли на митинг жильцы нескольких дарницких домов скандального застройщика Войцеховского. Они перекрыли Харьковское шоссе в районе остановки “Институт химии” и требовали узаконить объекты, которые уже заселены, но до сих пор не подключены ни к свету, ни к воде (они подавались как на строительную площадку, по коммерческим тарифам, а недавно были и вовсе отключены).
Власти кое-как утихомирили взбунтовавшихся граждан, в очередной раз пообещав “разобраться”. Впрочем, глава агентства “Евро Рейтинг” Григорий Перерва считает, что это лишь начало Майдана обманутых жильцов и, по мере приближения отопительного сезона, число подобных инцидентов будет только увеличиваться. Тем более, что армия покупателей дешевых квартир “с сюрпризом” стабильно прирастает.
Косвенно угрозу массовых соседских бунтов подтверждает и тот факт, что в скандал решил вмешаться Кабмин, начав проверку ряда самых резонансных столичных строек (на Сенном рынке, ул Мечникова, 11а, Жилянской, 120б и прочее).
Киевляне скупают потенциально проблемные квартиры не от хорошей жизни. Как говорят риэлторы, цена по-прежнему является одним из главных критериев при выборе объекта. А у серых застройщиков с этим показателем как раз все в порядке: за квадратный метр в новостройке они просят от 8,5 тысяч гривен.
Если учесть размах инфляции в стране, подорожание стройматериалов и рост минимальной заработной платы, эти цифры не всегда укладываются даже в себестоимость новостроек. По обновленным в феврале этого года расчетам Минрегионстроя, средняя стоимость возведения 1 кв.м жилья в столице составляет 11,3 тыс. грн., что явно больше расценок, который официально декларируются многими застройщиками.
Готовясь к новому сезону, некоторые компании предпринимают попытку увеличить цены хотя бы на 3-5%, но, как считает Перерва, это у них вряд ли получится: покупать дороже люди просто не готовы. Достроить же большинство домов за собранные с инвесторов небольшие деньги, которые к тому же и дальше подъедает инфляция, просто нереально, уверен эксперт.
Поэтому, чтобы завершить один объект, компании будут пытаться продать следующий, затем еще один и т.д. В общем, налицо все признаки разрастающейся классической пирамиды.
И такая ситуация не только в Киеве, но и во многих областных центрах. Не удивительно, что по темпам строительных работ Украина в первом полугодии 2017г вышла на рекорд – прирост составил 17%.
Серые распродажи
Главная цель многих застройщиков – продержаться как можно дольше, выманив максимальные суммы у доверчивых покупателей. Поэтому действуют они намного изощреннее прямолинейных мошенников из “Элита центра” – немало серых строек не считаются незаконными даже на сайте Градостроительного кадастра. А на некоторых объектах, которые по-сути уже заморожены, создается видимость активных работ (есть техника и мастера), что позволяет продавать там квартиры.
Как рассказали в “Евро рейтинге”, сейчас в перечне киевских серых строек числится менее десятка объектов.
Для сравнения: в мае прошлого года их было 26. Да и новичок в черном списке всего один – ЖК “Ясногорский”.
“Для Киева, где одновременно строится не менее 150 жилищных комплексов, 6% проблемного жилья – неплохой результат. Но число активных серых строек – это только вершина айсберга. Остальные проблемные объекты просто “ушли под воду”, – поясняет Перерва.
Их, по подсчетам экспертов, около 80. Это официально замороженные дома, а также объекты, которые уже достроены, но не приняты в эксплуатацию. Контролеры допускают и откровенные ляпы. К примеру, ЖК “Шевченковский квартал”, который считается частью империи Войцеховского, на градостроительном портале имеет статус законного. Тем не менее, в июле этого года Киевский апелляционный административный суд принял решение снести вторую и третью секции комплекса.
Пока чиновники корректируют черные списки, в незаконных домах продолжают продавать квартиры, а в уже готовые новостройки заселяются люди. По самым скромным подсчетам, таких “новоселов” – около 50 тысяч челове.
С суровой реальностью некоторые уже столкнулись в прошлом году, а некоторые – столкнутся после первых же холодов, ведь поставлять им тепло и воду энергетики вряд ли будут, а если и согласятся, то по неподъемным коммерческим тарифам, которые потянут далеко не все жильцы.
Решить вопрос с проблемными домами власти не смогут. На достройку и введение в эксплуатацию таких объектов нужно более 1 млрд. грн. (400 тыс. кв.м по рассчитанной Минрегионстроем стоимости 1 кв.м 11,3 тыс. грн). Такие деньги, скорее всего, не найдутся ни в государственном, ни, тем более, в столичном бюджете.
Предложенный киевскими чиновниками вариант с созданием обманутыми инвесторами кооперативов и достройкой домов за свой счет тоже сомнителен – у людей попросту нет денег на повторную оплату за квартиры. Да и законодательно такая схема не урегулирована.
Лишние квартиры
Многие новоселы пытаются найти выход сами и уже начали выставлять квартиры “с сюрпризом” на вторичную перепродажу. Такие объявления массово появляются на специализированных интернет-ресурсах. Понятно, что всей правды продавцы не говорят, а в качестве бонуса предлагают более чем привлекательные цены. Скажем, двушку в 60 кв. м в “новом доме” можно купить за $30 тыс., тогда как за аналогичную в старой панельке просят до $50 тыс.
Чем обернется увеличение предложения за счет проблемных объектов – пока можно только гадать. Но тот факт, что они еще больше ускорят снижение цен на жилье не вызывает сомнения.
Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что киевский рынок недвижимости уже и так излишне затоварен.
“По нашим данным, количество сделок по первичке не достигает и 5 тыс. в год, При этом только за первое полугодие 2017 г. стартовали продажи 30 новостроек, и на рынок дополнительно выбросили еще около 21 тыс. квартир. Если не изменится экономическая ситуация в стране, то при таком темпе продаж этого жилья хватит на десять лет вперед”, подсчитал Артюхов.
Согласно последнему исследованию Adress.ua, за первое полугодие этого года в столице удалось продать 1,1 тыс. новых квартир из предлагающихся 20,7 тысяч.
“Таким образом, не проданными осталось 19,6 тыс. квартир. А всего на рынке накопилось более 76,5 тыс. объектов, на которые не находится покупателей уже многие годы”, – констатируют исследователи.
Широкое предложение жилья в новостройках сильно давит на вторичный рынок. Тем более, что все больше потенциальных покупателей считают квартиры в хрущевках и панелька “вчерашним днем” и, памятуя, какие космические платежки приходят туда зимой, пытаются найти варианты посовременнее.
По данным Adress.ua, спрос на первичную недвижимость только за один месяц – с июня по июль – увеличился на 1%, составив 35% от общего числа запросов.
Официально средние цены на вторичке за год не изменились и составляют чуть более $800/кв.м. Но при этом реальная стоимость жилья ниже, как минимум, на 10-15% за счет скидок, которые практически всегда удается выбивать потенциальным покупателям.
В некоторых случаях хозяева готовы уступать до 30-35% и в дальнейшем “распродажи” будут еще более щедрыми. Ведь у тех, кому нужно продать квартиру, просто не остается другого выхода.
А некоторые эксперты всерьез прочат Киеву и другим украинским городам опыт Литвы, когда после ее вступления в ЕС и массового выезда на заработки трудоспособного населения, ставшие ненужными квартиры распродавались по 9-10 тыс. евро.
Артюхов же считает, что вскоре застройщики начнут работать с риэлторами в формате трейд-ин: менять старые квартиры на новые с доплатой (такая схема активно практикуется на авторынке).
“Это может увеличить продажи, как минимум, на 50% уже в течение 3-6 месяцев”, – уверен эксперт.
Впрочем, открытым остается вопрос на что в действительности будут менять квартиры в хрущевках и панельках. Если киевлян попросту станут переселять в проблемные дома, на улице рискуют оказаться даже те, кто сейчас имеет старое, но, по крайней мере, законное жилье.