Крупнейшие банки РФ неожиданно смягчили условия по ипотеке, снизив ставки по ряду ипотечных программ
В начале марта после долгого перерыва крупнейшие банки РФ неожиданно смягчили условия по ипотеке, снизив ставки по ряду ипотечных программ. По мнению экспертов, говорить о новом устойчивом тренде пока рано. Решения лидеров следует больше рассматривать как сигнал рынку. Стоит ли заемщикам ожидать появления мощной волны снижения ставок?
На минувшей неделе произошло событие, которое немного удивило рядовых граждан, желающих с помощью кредитов улучшить жилищные условия. Сразу два крупнейших банка страны существенно уменьшили стоимость ссуд по некоторым рыночным программам. «Решение обусловлено уменьшением стоимости облигаций федерального займа и стоимости фондирования по итогам января–февраля», — пояснили в одном из банков. Скорее всего, имелось в виду уменьшение ставок по вкладам, которые являются основным источником фондирования банков.
Как считает главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич, основным поводом для пересмотра ставок по ипотеке стало изменение ожиданий по траектории ключевой ставки ЦБ. Если ранее, по его мнению, банки учитывали высокие риски дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики, то теперь они более оптимистично смотрят на возможные дальнейшие действия регулятора. Возможность сохранения в ближайшее время ставки на уровне 21% и переход регулятора во второй половине этого года к смягчению денежно-кредитной политики способствуют пересмотру кредитными организациями процентной политики по банковским продуктам, включая ипотеку. В результате банки готовы улучшать условия по ипотечным кредитам.
Вслед за действиями крупных игроков, по мнению Зварича, на аналогичные шаги могут пойти и другие кредитные организации. Однако размер снижения ставок по ипотеке может разниться от банка к банку и будет зависеть от возможностей кредитной организации, стоимости привлечения средств и т.д.
Сегодня рыночные ставки находятся на запредельно высоких уровнях. В конце февраля, по оценке Дом.РФ, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по ипотеке на новостройки составляла 28,73% (+12,01 п.п. с конца февраля 2024 г.), на вторичное жилье — 29,29% (+12,35 п.п.).
В топ-5 регионов, лидирующих по объему ипотечных сделок, вошли Москва и Подмосковье, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область.
По данным Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов в феврале 2025 года составил почти 219 млрд руб., что оказалось на 34% ниже по сравнению с февралем 2024 года, но зато почти на 80% выше, чем в январе текущего года. Как полагает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, помесячный рост, скорее всего, связан с сезонным фактором, так как во время длительных январских каникул банки не работают. Она не исключает, что ипотечный стандарт способствовал тому, что некоторые потенциальные заемщики снизили активность для того, чтобы внимательно разобраться в его особенностях и не сделать неправильный выбор. «В ипотечном стандарте для заемщиков есть свои плюсы и свои минусы, но минусов стало больше, поскольку относительно дешевой ипотеки от застройщиков теперь не будет», — отметила аналитик.
По ее оценке, в феврале люди были более активны в программах льготной ипотеки, т.к. коммерческая ипотека по-прежнему недоступна подавляющему большинству россиян. На взгляд Мильчаковой, это стало очень важным фактором, мотивировавшим крупнейшие государственные банки начать понижать проценты по рыночным программам ипотеки, не дожидаясь снижения ключевой ставки, которого, разумеется, придется ждать достаточно долго. Умеренное влияние на снижение процентных ставок по рыночной ипотеке, по ее мнению, также оказало снижение Банком России надбавок к коэффициентам риска. Но главный мотив — это снижение спроса. Кроме этого ипотечных заемщиков могло также сдерживать повышение цен на недвижимость в крупных городах, что стало дополнительным фактором падения спроса в годовом исчислении.
Как полагает Мильчакова, большинство банков наверняка будут ждать решения ЦБ по ключевой ставке 21 марта, прежде чем принять свои решения об изменении своих процентных ставок в любую сторону. «Однако некоторые крупные банки могут начать снижать процентные ставки раньше, т.к. решение ЦБ РФ сохранить ключевую ставку без изменений ожидается консенсусом аналитиков и самими банками. И в этом контексте банкам важно опередить других конкурентов», — заключила эксперт.
В ближайшее время Зварич не ожидает сильного снижения ставок по рыночной ипотеке, которые в текущий момент находятся фактически на «заградительных» уровнях. Как полагает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин, реального оживления спроса можно ждать не ранее 2026 года, когда ставки по рыночным ипотечным программам станут доступнее.