Миллионы украинских семей рискуют уже в ближайшие годы оказаться на улице. Жилой фонд устарел, и если часть “хрущевок” еще можно спасти капитальным ремонтом, то как минимум 75 млн квадратных метров жилья уже находится в аварийной ситуации.
Ни в государственном, ни в местном бюджетах денег на строительство новых многоэтажек на всех не хватит. Спасти ситуацию могли бы частные застройщики, но и они по действующим условиям не согласны инвестировать деньги в снос старых и строительство новых домов.
“Обозреватель” разобрался, как решают жилищный вопрос в Украине и что грозит жильцам “хрущевок”.
Ремонт старого и снос очень старого
Проблема устаревшего жилого фонда актуальна для многих стран. В Советском Союзе выпустили целые серии “хрущевок”, которые должны были прослужить всего около 40-60 лет. И их срок подходит к концу. В Польше старые дома капитально ремонтировали и модернизировали, в Германии сносили, а в Украине пока только ищут свой рецепт решения проблемы. А проблема действительно назревает. Только в Киеве, по оценкам местной власти, в устаревших домах живут более 200 тыс. семей. Еще пару лет дома будут стоять, но в обозримом будущем жить в них будет небезопасно.
Сносить дома должны целыми кварталами. В принятом 12 лет назад законе о реконструкции жилых кварталов предусмотрели, что украинцы в новом доме могут рассчитывать на квартиры площадью на 50% больше старых. При этом переселять их должны сразу в уже возведенный дом в пределах того же квартала. Идея такой реконструкции простая. В хорошем районе недалеко от метро находится устаревший жилой квартал. Приходит частный инвестор, например, крупный застройщик, сносит старые трехэтажки, строит на их месте 9-этажки, первые три этажа отдает жильцам старого дома, а еще шесть этажей продает.
Но идея не сработала. Во-первых, чтобы снести дом, нужно получить разрешения всех собственников квартир. Во-вторых, профильное министерство за 12 лет так и не разработало типовой инвестиционный договор. Де-юре закон приняли, а де-факто он не работает.
“Даже если один из жильцов или, скажем, хозяин продуктового магазина на первом этаже дома будет против, ни о каком обновлении не может быть и речи. Вторая важная проблема – это законодательный запрет на отселение жильцов на время реконструкции в резервный жилой фонд. Не говоря уже о том, что сегодня такого фонда просто не существует. Вместо этого закон предлагает навсегда переселять людей в другое жилье, причем исключительно в границах того же квартала, да еще и в квартиры с не меньшим количеством комнат – даже при большей площади”, – рассказывает пресс-секретарь корпорации “Укрбуд” Глеб Шемовнев.
В Конфедерации строителей добавляют: застройщики, возможно, и заинтересовались бы реконструкций, но для этого, например, нужно создать льготы, например, освободить от участия в развитии или от налога на прибыль.
В новом проекте закона о реконструкции Министерство регионального развития, ЖКХ и строительства предлагает изменить ряд норм. Так, “хрущевки” будут сносить по согласию 75% квартир, а жильцов смогут на время отселять. Но и этих норм может оказаться недостаточно. Так, если в Украине примут новые строительные нормы, о которых ранее подробнописал“Обозреватель”, на одном гектаре смогут разместить не больше 450 человек, также ограничат и максимальную этажность дома. В таких условия, заявляют в “Укрбуде”, проводить реконструкцию жилых кварталов будет сложно.
Ремонтировать все, что можно. Среди тысяч “хрущевок” в Украине есть и те, которые еще можно спасти с помощью капитального ремонта. По разным оценкам комплексная термомодернизация, утепление, модернизация может продлить жизнь дома на 20-30 лет. То есть дома, которые пора сносить, например, в 2025-м, после капитального ремонта могут прослужить до 2050-го. В большинстве крупных городов работают программы софинансирования, часть ремонта может оплатить город, а на остальную сумму можно взять льготный кредит в государственном банке. Правда, общая стоимость ремонта будет колебаться в пределах 8-10 млн грн, а перед тем, как взять кредит или получить помощь из бюджета города, придется создать ОСМД.
Что делать, если живешь в “хрущевке”: продавать или ждать
“Старый дом не значит плохой”, – говорит эксперт в сфере недвижимости Максим Куцин. Если “хрущевка” в нормальном состоянии и в хорошем районе, эксперт не советует спешить с продажей в ожидании, когда дом рухнет. Более того, далеко не все “хрущевки” изжили свой срок эксплуатации. Так, пятиэтажки из красного кирпича (серия 1-447 и ее модицификации), которые начали возводить с конца 50-х годов, благодаря толстым стенам и крепкому фундаменту могут прослужить еще значительное количество лет. Более того, внутренние стены в квартирах не капитальные, поэтому при желании можно делать перепланировки и расширять тесные комнаты.
“Если молодая семья покупает себе квартиру, конечно, “хрущевки” уже морально устарели для них. Это жизнь с бабушками по соседству, в тесных квартирах. Им бы я советовал искать другой вариант. Но если дом в хорошем состоянии, и вы в нем долго уже живете, сделали ремонт, дети ходят в соседнюю школу, глупо советовать избавляться от такой недвижимости”, – рассказывает Куцин.
По словам Глеба Шемовнева, новый дом может прослужить около 100 лет. При этом срок эксплуатации хрущевок уже подходит к концу и даже после капитального ремонты уже через 10-20 лет большая часть таких домов может оказаться в аварийном состоянии. Для примера, в Киеве генеральным планом до 2024 года предусмотрен снос 3 тыс. домов. В некоторых постсоветских странах приняли решение сносить все хрущевки в крупных городах, а на их месте строить дома более высокой этажностью и с современной планировкой.